В поисках выгодных сделок на рынке недвижимости

Растущие цены на недвижимость привлекают потенциальных покупателей жилья к залоговым объектам, которые буду проданы через судебную процедуру. Но гарантировать что именно вы купите ликвидный объект никто не сможет. Есть и другие подводные камни, которые следует учитывать при покупке дома на суде.

В летний день в окружном суде Дуйсбурга разгорается тендерная война. Продажа дома привлекает в судебный зал заседаний множество заинтересованных. Все они надеются на выгодную сделку своей жизни, на дом своей мечты по максимально низкой цене. Объект их желания - дом на одну семью, построенный в начале 2000-х годов в пригороде Дуйсбурга недалеко от Рейна.

Рыночная стоимость дома оценивается чуть менее 200 000 евро. Если наибольшее предложение заинтересованных сторон не составляет 70 процентов от рыночной стоимости, кредитор может потребовать, чтобы предложение не принималось и решение о будущем дома было принято во второй раз, на следующем заседании. Если самая высокая ставка ниже 50 процентов от оценочной стоимости, суд может даже отказать в принятии такой ставки - дабы защитить нынешнего владельца. В Дуйсбурге с данным лотом этого не происходит - участники торгов торгуются друг с другом до тех пор, пока дом, наконец, не перейдет во владение молодой женщины по оценочной стоимости.

Дом на одну семью в Дуйсбурге является одним из 7360 объектов недвижимости, которые были проданы с молотка на судах в первой половине 2020 года - показывает исследование специализированного издательства Argetra. Общая оценочная стоимость недвижимости составляет 1,6 миллиарда евро. За каждой принудительной продажей стоит финансовая несостоятельность людей, которые по разным причинам больше не могут оплачивать содержание недвижимости, в том числе обслуживать кредиты и платить налоги.

Количество объектов, попадающих на суд, в течение последних лет сокращается: за аналогичный период прошлого года на аукционах было продано 9 430 домов, квартир или земельных участков. Argetra объясняет снижение низкими процентными ставками и множеством процедур отсрочки, начатых во время коронного кризиса.

Предложение сокращается, но интерес к якобы дешевой недвижимости сохраняется, говорит Майкл Визендорф, управляющий директор Immobilien Invest Akademie и эксперт в области залоговой недвижимости. Он вместе со своей командой из агента по недвижимости Wiesendorf & Geblonsky Immobilien занимается посредничеством с такой недвижимости. Да, оценочная стоимость ниже рыночной, а также отсутствуют брокерские и нотариальные сборы за изъятые объекты. Но потенциальные покупатели редко покупают дешевый мусор, говорит Визендорф: "Реально ликвидные объекты на судах в последнее время попадаются всё реже и реже".

Полное отчаяние перед лицом высоких цен на недвижимость не должно быть причиной необдуманной покупкой недвижимости на суде. Будущие домовладельцы нередко впадают в безумие, не задумываясь на торгах. На что обращать внимание при продаже заложенного имущества:

1. Внимательно изучите оценочный акт.

Органы юстиции каждой федеральной земли публикуют на своих ресурсах даты заседаний  по принудительной продаже объектов. О них будет объявлено не менее чем за шесть недель до даты заседания. Заинтересованные стороны должны использовать время до суда для детального анализа экспертного заключения – оценочного акта. Оценщик, назначенный судом, не только рассчитывает рыночную стоимость собственности, но также указывает на соответствующие недостатки и описывает особенности местоположения.

Проблема: мнение экспертов часто ограничивается внешним впечатлением. Собственник нередко отказывает в доступе оценщику. Оценщик компенсирует это понижением оценочной стоимости. Но для участников торгов это означает одно: они покупают кота в мешке. Покупатели собственности, находящейся в залоге, не имеют законного права на предварительную проверку и детальный осмотр объекта.

2. Выписка из поземельной книги.

В поземельной книге содержится информация о структуре собственности на недвижимость. Сами заинтересованные лица не увидят этот документ - но большинство оценочных актов содержат хотя бы выдержки из него. Заинтересованные стороны должны проверить выписку, например, на предмет возможных загрязненных участков и записей о земельных сборах. Потому что земельный сбор ни в коем случае не погашается при обращении взыскания. В худшем случае покупателю придется и дальше их обслуживать.

3. Нежелательные владельцы

По словам эксперта Визендорфа, были случаи, когда бывший владелец дома отказывался признать утрату имущества после вынесения судом решения о продаже. Если он проявляет упрямство, есть только один выход: незамедлительное привлечение ответственного судебного пристава. Он принимает меры, если покупатель может предоставить в доказательство так называемой "документ, имеющей исковую силу". Покупатель изначально несет ответственность за все расходы по оформлению и должен уплатить их в качестве аванса судебному приставу. В случае жилого дома на одну семью этот аванс может легко составить от 10 000 до 20 000 евро. "В принципе, должник обязан нести расходы. Но на практике оплачивать расходы приходится новым владельцы ", - предупреждает Визендорф. 

4. Проблема с арендаторами

Если собственник-банкрот сдал свою недвижимость в аренду, то у арендаторов проблемы не по своей вине. Обычно применяется трехмесячный срок для уведомления о расторжении договора. По словам Визендорфа, очень немногие арендаторы заинтересованы в юридических спорах: "Многие экономически здравые арендаторы осознают ситуацию и уезжают".

Более проблематично, если арендатор пользуется правом на проживание на протяжении всей жизни, и это также зафиксировано в земельной книге. Это может быть удалено только с согласия арендатора, даже если дом переходит из рук в руки. Даже право на собственное использование не сильно помогает - и здесь может помочь только финансовая компенсация.

5. Уточняйте финансирование - заранее

Покупатели должны уточнить условия финансирования перед покупкой. Не каждый банк предоставляет такое финансирование, потому что риски очень высоки - особенно если объект осматривался только снаружи. Поэтому при покупке недвижимости через процедуру принудительной продажи лучше использовать личные финансовые средства.

Источник: WirtschaftsWoche